Сотни семей в Алматы, проживающих в жилых комплексах «Алтын булак-1», «Алтын булак-2», «Жагалау» и «Каусар», годами выплачивают жильё по схеме аренды с последующим выкупом, однако до сих пор не могут оформить право собственности на свои квартиры. Основная причина — залоговое обременение, связанное с обязательствами застройщика ТОО «ONDIRIS BUILDING» перед АО «Фонд проблемных кредитов». В ответ на запрос редакции SHYNDYK.KZ Фонд направил развернутое официальное разъяснение своей позиции, подчеркнув, что действует строго в рамках закона и не может передать квартиры гражданам без фактического поступления средств. При этом проблема людей — отсутствие документов и правовой определённости — по-прежнему остаётся нерешённой.
Как жильцы оказались в ловушке
История жилых комплексов «Алтын булак-1», «Алтын булак-2», «Жагалау» и «Каусар» тянется не первый год. Большинство жителей заходили в эти дома по программам аренды с последующим выкупом, рассчитывая, что после полного расчёта с застройщиком получат правоустанавливающие документы и станут полноправными собственниками.
Фактически же ситуация сложилась иначе. По словам жильцов и документов, которые были направлены ранее в редакцию, квартиры оказались обременены залогом в пользу государства — через АО «Фонд проблемных кредитов», который выступает залогодержателем по обязательствам ТОО «ONDIRIS BUILDING». Именно через эту компанию жители оформляли договоры аренды с последующим выкупом либо рассрочки, рассчитывая, что после полной оплаты квартир смогут оформить право собственности. Для многих семей это был единственный доступный способ улучшить жилищные условия — без классической ипотеки и банковского кредита.
По словам жителей, все расчёты производились в соответствии с графиками, платежи вносились регулярно, а сама компания позиционировала себя как надёжного оператора жилищных программ. Однако позже стало известно, что обязательства «ONDIRIS BUILDING» были обременены залогами и кредитными обязательствами перед финансовыми институтами. В частности, в разные периоды в структуре финансирования фигурировали проблемные активы, связанные с банковским сектором, включая проекты, перешедшие в работу с государством в рамках оздоровления финансовой системы.
После ухудшения финансового состояния компании и невозможности исполнять обязательства в полном объёме, обязательства «ONDIRIS BUILDING» стали предметом реструктуризации. В этот процесс было вовлечено государство, поскольку часть проблемных активов перешла под управление АО «Фонд проблемных кредитов» — государственной структуры, созданной для возврата бюджетных средств и работы с проблемной задолженностью. В результате квартиры в указанных жилых комплексах оказались в залоге у Фонда, несмотря на то, что фактическими плательщиками по жилью выступали граждане.
Жители утверждают, что они не являлись стороной договоров между ONDIRIS BUILDING и Фондом проблемных кредитов и не участвовали в принятии решений о реструктуризации обязательств компании. При этом именно они оказались в ситуации правовой неопределённости: проживая в оплаченных квартирах, они не смогли получить правоустанавливающие документы из-за существующего залогового обременения. По словам жильцов, на протяжении нескольких лет они продолжали исполнять свои финансовые обязательства, не имея ясного понимания, когда и на каких условиях смогут оформить жильё в собственность.
Таким образом, проблема приобрела системный характер: частная компания, финансовые обязательства которой были реструктурированы с участием государства, и сотни добросовестных плательщиков оказались связаны одной цепочкой решений, последствия которых до конца не урегулированы.
Жильцы неоднократно обращались в государственные органы, правоохранительные структуры и СМИ, полагая, что они стали заложниками схемы, в которой не участвовали напрямую, но последствия которой несут именно они.
Что отвечает АО «Фонд проблемных кредитов»
В официальном ответе, направленном в нашу редакцию, Фонд подчёркивает, что понимает социальную чувствительность ситуации и тревогу граждан, однако его действия ограничены законом и судебными актами.
«Мы понимаем тревогу граждан, которые годами оплачивают за жильё и при этом не могут оформить право собственности. Фонд заинтересован в максимально прозрачном урегулировании ситуации, защите прав добросовестных граждан и одновременно — в исполнении возложенных на него государством обязательств по возврату бюджетных средств», – говорится в ответе ФПК.
Фонд указывает, что является организацией со 100-процентным государственным участием и обязан действовать строго в рамках законодательства РК.
Поступали ли деньги от ТОО «ONDIRIS BUILDING»
В Фонде опровергли утверждения о том, что что с 2023 года от ТОО «Ondiris Building» не поступило «ни одного тенге». По данным Фонда, средства от компании поступали, но не в полном объём и несвоевременно. Именно это, по версии Фонда, не позволяет снимать залоговое обременение с квартир.
«Фонд не имеет возможности снимать залоговое обременение до фактического поступления средств, что и обусловливает существующие на данный момент ограничения», – говорится в ответе ФПК.
На вопрос, почему Фонд ранее не инициировал жёсткие меры и не «заблокировал» деятельность застройщика, в ответе подчёркивается, что Фонд не является органом надзора или контроля.
По информации ФПК, активные действия были начаты в 2025 году, когда нарушения со стороны Ondiris Building стали системными. И со строны Фонда предпринимались следующие шаги:
- направлялись официальные требования о погашении задолженности;
- были обращения в суд 4 июня 2025 года с иском о взыскании неустойки;
- на счета компании накладывались аресты;
- 24 октября 2025 года были подписаны соглашения.
Согласно этому соглашению, из ожидаемых 241 млн тенге в Фонд поступило около 189 млн тенге, а оставшиеся 52 млн тенге не были перечислены в срок. Таким образом средства позволили «проработать вопрос» по 12 физическим лицам.
В Фонде подчёркивают, что не вправе произвольно останавливать деятельность частной компании вне установленных законом процедур.
Контроль и аудит: есть ли прозрачность
В ответе также указано, что ТОО «ONDIRIS BUILDING» обязано предоставлять Фонду ежемесячные отчёты о движении денежных средств. Однако, по данным Фонда, эти отчёты предоставляются не в полном объёме, и данный вопрос обсуждается с правоохранительными органами.
Этот момент фактически подтверждает, что у государства до сих пор нет полной картины движения средств внутри проекта, а значит, и жильцы остаются в зоне неопределённости.
Фонд также акцентирует внимание на том, что не является стороной договоров между жителями и застройщиком. Эти договоры заключались без участия ФПК, а сам Фонд действует как залогодержатель.
«Фонд не выступает “против” граждан. Представители ФПК встречаются с инициативной группой жителей, участвуют в рабочих совещаниях с прокуратурой и полицией, а также в процессуальных действиях по уголовному делу в отношении Ondiris Building», – говорится в ответе ФПК.
Одновременно Фонд подчёркивает, что он не может списывать долги частной компании за счёт государства.
Документы для тех, кто полностью оплатил жильё
Одним из ключевых и наиболее болезненных вопросов остаётся ситуация с теми жильцами, которые утверждают, что полностью оплатили квартиры, но не получили документы.
В Фоне отметили, что по этому вопросу был инициирован поэтапный механизм высвобождения квартир из залога, который предполагает:
- формирование перечня полностью оплативших жильё граждан;
- подтверждение задолженности застройщика перед конкретными гражданами;
- снятие обременения после поступления средств на счёт Фонда.
На сегодняшний день, по данным Фонда, по 12 объектам средства поступили, документы были переданы для оформления, а обременение по квартирам снималось в срок от двух рабочих дней до недели.
При этом Фонд подчёркивает, что точное количество полностью оплативших жильё семей до сих пор не определено из-за отсутствия полного комплекта документов и сложных схем платежей через третьи юридические лица.
Можно ли снять залог со всех квартир сразу? С технической точки зрения, как отмечает Фонд, это возможно. Но юридически — нет, без поступления средств. В Фонде объясняют, что снятие залога без оплаты означало бы ущерб бюджету и выход за пределы полномочий должностных лиц.
Ключевая развилка: что остаётся за скобками
Ответ Фонда подробно описывает его юридическую позицию и ограничения. Однако за рамками формальных процедур остаётся главный вопрос: люди годами живут без правового статуса собственников, не имея гарантий и чётких сроков решения проблемы.
Даже при наличии механизмов и диалога судьба каждой квартиры по-прежнему напрямую зависит от финансового поведения частной компании, на которое сами жильцы повлиять не могут.
Ситуация в ЖК «Алтын булак», «Жагалау» и «Каусар» остаётся примером системного конфликта между формальной законностью и реальной социальной справедливостью. Фонд проблемных кредитов фиксирует свою правовую позицию и подчёркивает ограничения, в рамках которых действует. Однако для сотен семей это не снимает главного — отсутствия документов, уверенности в завтрашнем дне и понимания, когда их жильё наконец станет их собственностью не только фактически, но и юридически.
SHYNDYK.KZ продолжит следить за развитием ситуации.
